ULASAN | Kenyataan Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT) baru-baru ini bahawa ambang persetujuan 80 peratus dalam rang undang-undang (RUU) bagi Akta Pembaharuan Semula Bandar (APB) 2025 sebagai antara yang tertinggi di dunia mencetuskan perbincangan hangat dalam kalangan masyarakat dan juga NGO.
Menurut KPKT, nilai ambang berkenaan mematuhi piawaian amalan terbaik antarabangsa dan berfungsi sebagai prasyarat untuk memulakan rundingan antara pemilik hartanah.
Kerajaan juga memberi jaminan bahawa prinsip no less favourable atau perlindungan hak akan dipatuhi apabila setiap pemilik dijanjikan unit gantian yang lebih besar, bernilai lebih tinggi, dengan kemudahan moden, tanpa sebarang kos tambahan.
Sekilas pandang, cadangan itu kelihatan progresif dan berpihak kepada rakyat.
Namun, sejarah dasar perumahan di Malaysia memberi kita banyak sebab untuk lebih berhati-hati dan menuntut pendekatan yang lebih menyeluruh.
Malaysia pernah melalui fasa seumpama itu apabila kerajaan memperkenalkan Dasar Setinggan Sifar lebih 20 tahun lalu. Ketika itu, kerajaan menjanjikan rumah yang lebih baik untuk menggantikan petempatan setinggan.
Tidak dinafikan ada kejayaan yang wajar diiktiraf apabila kita menyaksikan ribuan keluarga dipindahkan dari perumahan tidak formal dan kawasan berisiko kepada perumahan strata kos rendah yang kelihatan lebih selesa pada awal pembangunannya.
Dari segi statistik, kita berjaya menghapuskan setinggan secara horizontal.
Namun, pengalaman di lapangan dan kajian mendedahkan sisi gelapnya. Banyak perumahan strata kos rendah yang dibina tidak menepati ciri reka bentuk mampan.
Lebih malang, proses pemindahan tidak diiringi dengan pendidikan komuniti mengenai pemilikan bersama, penjagaan fasiliti, dan budaya hidup berjiran. Kesannya, ramai penghuni gagal menyesuaikan diri.
Kita menyaksikan banyak rumah strata kos rendah menjadi setinggan vertikal, berdepan masalah vandalisme, lif rosak, tong sampah melimpah, malah jenayah kecil yang tidak pernah reda.
Apa yang kelihatan “kejayaan fizikal” akhirnya menimbulkan beban penyelenggaraan jangka panjang kepada kerajaan dan juga penghuni.
Risiko ulang kesilapan sama
Meskipun RUU untuk APB 2025 menjanjikan unit kediaman gantian lebih baik, sebenarnya ia berisiko mengulangi kesilapan lalu jika fokusnya cuma pada binaan fizikal, manakala aspek sosial, pendidikan, dan penyertaan komuniti diabaikan.
Ada beberapa persoalan yang perlu ditanyakan. Misalnya:
* Apakah reka bentuk petempatan baru itu benar-benar mengambil kira kelestarian hidup bersama?
* Apakah terdapat pelan bagi program pendidikan komuniti disediakan agar penghuni memahami tanggungjawab penyelenggaraan?
* Apakah bentuk sokongan yang diberikan lantaran impak perpindahan mendadak serta kaedah menyesuaikan diri di tempat baru?
* Bagaimana memastikan ruang sosial, ruang awam, dan kemudahan benar-benar menyokong keharmonian komuniti dan bukannya sekadar struktur konkrit?
Tanpa jawapan kepada soalan di atas, janji no less favourable berisiko menjadi janji tinggal janji apabila tidak ada perancangan strategik yang dirangka bagi mengatasi isu sosial yang sedang dan bakal berlaku.
Jika kerajaan serius mahu menjadikan RUU berkenaan sebagai penanda aras baru, beberapa langkah perlu diberi perhatian:
* Reka bentuk holistik dan mampan – Rumah gantian mesti berlandaskan prinsip reka bentuk untuk hunian yang selesa: ruang komuniti yang mencukupi, pengudaraan dan pencahayaan yang baik, akses mesra warga emas dan OKU, serta reka bentuk yang memudahkan interaksi sosial.
Ia tidak boleh hanya mengejar kos minimum, tetapi mesti menekankan kualiti hidup jangka panjang.
* Program pendidikan dan kesedaran komuniti – Penduduk bukan hanya diberi kunci rumah, tetapi juga disertai dengan ilmu. Bengkel komuniti mengenai pengurusan bersama, kebersihan, keselamatan, dan budaya hidup bertingkat mesti menjadi sebahagian daripada projek.
Ia harus dimulakan sebelum penduduk berpindah, dan diteruskan selepas mereka mendiami kediaman baru.
* Pendekatan melalui penglibatan komuniti – Rakyat tidak boleh hanya menjadi penerima pasif. Proses rundingan mesti melibatkan penduduk sebagai rakan strategik, bukan sekadar “pihak yang diberi maklum”.
Perancangan bersama atau kolektif (co-design) boleh memastikan rumah baru itu sesuai dengan keperluan sebenar penghuni, bukan hanya mementingkan keutamaan pihak pemaju.
* Model penyelenggaraan baru – Kerajaan hendaklah mengenal pasti kaedah terbaik dan memperkenalkan model pengurusan komuniti bersepadu – seperti skim koperasi penduduk, dana penyelenggaraan bersama yang telus, dan ekosistem kerjasama dengan pihak berkuasa tempatan yang berkesan – untuk memastikan setiap fasiliti tidak terabai selepas projek disiapkan.
* Mekanisme pemantauan dan akauntabiliti – Janji no less favourable mesti disertai dengan mekanisme pemantauan bebas. Akademia, NGO, dan masyarakat sivil wajar dijadikan rakan strategik dalam menilai kualiti projek.
Akademia boleh menjalankan penyelidikan bebas untuk menilai reka bentuk perumahan, kesesuaian ruang komuniti, dan kesan sosial projek. NGO pula berperanan sebagai suara rakyat dan memastikan pandangan serta aduan penduduk diambil kira secara serius.
Pada masa sama persatuan penduduk atau masyarakat setempat boleh terlibat terus dalam proses pemantauan selepas projek siap bagi menilai sama ada rumah gantian benar-benar lebih luas, berkualiti tinggi dan dilengkapi kemudahan moden sebagaimana yang dijanjikan atau sebaliknya.
Belajar dari sejarah
Tidak dinafikan, cadangan kerajaan melalui RUU Pembaharuan Semula Bandar membawa semangat baru dalam menguruskan petempatan bandar.
Ambang persetujuan 80 peratus adalah tinggi, selaras dengan amalan terbaik antarabangsa, manakala janji no less favourable memberi keyakinan bahawa penduduk tidak akan dirugikan.
Namun, kita mesti belajar dari sejarah. Dasar Setinggan Sifar memberi kita pengajaran bahawa pembangunan fizikal tanpa pembangunan sosial dan penyuburan nilai murni hanya akan menimbulkan masalah baru.
Jangan nanti kita sekadar berjaya menghapuskan setinggan dan bangunan usang, tetapi kemudian menambah gejala sosial dan ekonomi yang akhirnya membebankan negara.
Pembaharuan bandar tidak boleh hanya dibina dengan bata dan simen dengan reka bentuk moden. Ia mesti dibina dengan nilai, ilmu dan kesedaran.
Hanya dengan pendekatan holistik beginilah RUU APB dapat benar-benar menjadi pemangkin kepada bandar yang moden, mampan, dan berperadaban.
NOR ZALINA HARUN ialah seorang profesor madya di Universiti Kebangsaan Malaysia dengan pengkhususan dalam pengajian bandar dan petempatan manusia.
Tulisan ini tidak semestinya mencerminkan pendirian Malaysiakini.
