Nota editor: Panduankini ini adalah kemas kini susulan pembentangan Rang Undang-Undang Pembaharuan Semula Bandar pada 21 Ogos lalu.
PANDUANKINI | Cadangan kerajaan untuk memperkenalkan Akta Pembaharuan Semula Bandar (PSB) terus mendapat bantahan kuat daripada pembangkang dan kumpulan masyarakat sivil.
Pengkritik menyatakan undang-undang itu akan meminggirkan sesetengah komuniti, khususnya golongan berpendapatan rendah, serta menguntungkan pemaju.
Panduankini ini menyenaraikan apa yang kita tahu setakat ini mengenai PSB.
Tentang PSB
Ia merupakan undang-undang baru yang masih dalam perancangan. Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan telah membentangkan RUU ini untuk bacaan pertama di Dewan Rakyat pada 21 Ogos lalu.
Ia dijadualkan untuk bacaan kedua pada 28 Ogos ini, di mana para ahli Parlimen akan membahaskannya.
RUU ini bertujuan memberi kuasa kepada pihak ksekutif persekutuan dan negeri untuk membangunkan semula dan memulihkan bangunan atau lot tanah, atau memperbaharui bangunan terbengkalai tanpa perlu mendapatkan persetujuan 100 peratus pemilik.
Pada masa ini, Seksyen 57 Akta Hakmilik Strata 1985 mensyaratkan “resolusi sebulat suara” daripada pemilik sebelum badan pengurusan boleh mengambil alih sebagai pemegang amanah untuk melaksanakan kerja-kerja pembaharuan semula bandar.
Menerusi PSB, kerajaan berhasrat menurunkan ambang persetujuan yang diperlukan daripada pemilik atau penghuni lot.
Mengapa kerajaan perkenalkan URA?
Jabatan Perancangan Bandar dan Desa (PlanMalaysia) telah mengenal pasti 534 kawasan di Semenanjung yang berpotensi untuk pembaharuan emula bandar.
Daripada jumlah itu, 139 kawasan terletak di Kuala Lumpur, termasuk pangsapuri lama dan usang yang dianggap tidak selamat untuk didiami.
Menteri Perumahan dan Kerajaan Tempatan, Nga Kor Ming, memetik saranan Jabatan Kerja Raya bahawa setiap bangunan hanya selamat untuk dihuni dalam tempoh 70 hingga 80 tahun.
Dia juga menyatakan bahawa URA akan membuka banyak peluang pelaburan, mengubah landskap bandar dan menjana ratusan bilion dalam nilai pembangunan kasar.
Perdana Menteri Anwar Ibrahim menegaskan bahawa peruntukan undang-undang sedia ada yang memerlukan persetujuan 100 peratus pemilik telah menghalang rancangan pembangunan semula, termasuk untuk bangunan yang sudah tidak sesuai didiami.
Sebagai contoh, Anwar menyebut Apartmen Desa Kudalari di Kuala Lumpur, di mana rancangan pembangunan tidak dapat dilaksanakan hanya kerana seorang pemilik menolak cadangan tersebut.
Bagaimana URA berfungsi?
Menurut RUU yang dibentangkan, undang-undang ini hanya terpakai di Semenanjung Malaysia dan Wilayah Persekutuan Labuan.
Ia membahagikan projek pembaharuan bandar kepada dua komponen utama, iaitu pembangunan semula bandar dan penjanaan semula bandar, manakala ada juga kategori ketiga yang dikenali sebagai penyegaran semula bandar yang melibatkan aspek mencantikkan kawasan.
Di bawah kategori pembangunan semula, projek akan melibatkan perubahan terhadap struktur fizikal bangunan atau tapak sedia ada, termasuk merobohkan, membersihkan tapak, membina bangunan baru, serta menaik taraf infrastruktur dan kemudahan.
Penyegaran semula menyasarkan kawasan yang mengalami kemerosotan sosioekonomi akibat bangunan atau lot tanah yang terbiar. Ia bertujuan memperbaiki kawasan atau bangunan yang dikenal pasti dengan menaik taraf, mencantikkan, merapikan landskap, atau menukar fungsi kawasan atau bangunan tersebut.
Jika RUU ini diluluskan, ia akan membolehkan pihak eksekutif persekutuan dan negeri mengenal pasti mana-mana lot bagi projek pembaharuan bandar (pembangunan semula atau penjanaan semula), selepas itu setiausahanya akan menyediakan cadangan untuk pertimbangan dan kelulusan.
Sebaik sahaja projek diluluskan, pemaju akan ditugaskan untuk menjalankan sesi rundingan dengan pemilik atau penghuni lot yang dikenal pasti dan mendapatkan persetujuan mereka.
Pemaju yang diluluskan juga bertanggungjawab mendapatkan laporan pemeriksaan visual dan menjalankan pemeriksaan bagi mengenal pasti tahap kemerosotan bangunan.
Apakah ambang persetujuan yang dicadangkan?
Bagi bangunan yang masih dianggap selamat untuk didiami, RUU PSB mencadangkan ambang kelulusan ditetapkan pada 80 peratus untuk premis berusia bawah 30 tahun, manakala premis yang lebih lama hanya memerlukan persetujuan sekurang-kurangnya 75 peratus pemilik.
Bagi premis yang tidak selamat atau terbengkalai, URA mencadangkan majoriti mudah, iaitu 51 peratus.
Dalam kes di mana pemilik bangunan atau kawasan secara sukarela memohon kepada kerajaan untuk melaksanakan projek pembaharuan bandar, PSB mensyaratkan persetujuan sebulat suara daripada semua pemilik.
Sebaik sahaja ambang persetujuan dicapai, pemakluman akan dibuat melalui warta persekutuan atau negeri untuk mengisytiharkan lot atau bangunan tersebut sebagai kawasan pembaharuan bandar.
Pemaju yang diluluskan kemudian ada tempoh 24 bulan selepas tarikh pengisytiharan untuk memulakan projek, tetapi boleh memohon lanjutan sehingga 24 bulan lagi.
RUU ini menyatakan hanya projek pembangunan semula dan penjanaan semula bandar yang memerlukan ambang persetujuan dan penglibatan pemaju.
Penyegaran semula pula hanya melibatkan pihak berkuasa tempatan kawasan tersebut, yang diberi kuasa untuk mengeluarkan notis kepada mana-mana pemilik atau penghuni yang dianggap “wajar” sebelum melaksanakan projek penyegaran semula.
Apa yang pemilik akan dapat daripada URA?
Kerajaan menjanjikan pemilik akan mendapat manfaat daripada projek pembangunan bandar, termasuk peningkatan nilai hartanah mereka.
Menurut RUU PSB, pihak berkuasa yang bertanggungjawab ke atas projek pembaharuan bandar perlu memastikan pemilik atau penghuni yang bersetuju dengan projek tersebut menerima tawaran yang tidak kurang berbanding apa yang mereka miliki sebelum projek dijalankan.
Anwar berkata salah satu syarat di bawah PSB ialah pemilik tidak boleh menerima unit yang kurang daripada apa yang mereka miliki sekarang dalam apa jua bentuk.
“Ia tidak boleh lebih murah daripada unit lama, ia tidak boleh lebih kecil. Ini adalah prinsip yang kita gunakan dan akan laksanakan.
“Jika sekarang (rumah mereka) ada satu bilik, (mereka akan dapat unit baru) dengan sekurang-kurangnya tiga bilik. Itu syaratnya,” katanya semasa sesi Waktu Pertanyaan Perdana Menteri di Parlimen.
Menurut PlanMalaysia, pemilik dan penghuni akan ditempatkan penempatan yang selesa sementara menunggu projek siap.
RUU ini tidak menyatakan jika terdapat sebarang insentif kewangan untuk pemilik atau penghuni yang bersetuju dengan projek tersebut.
Bagaimanapun, ia menetapkan pihak eksekutif negeri boleh mencadangkan kepada pemerintah atau Yang di-Pertua Negeri agar insentif diberikan kepada pemilik atau penghuni. Perkara yang sama terpakai di peringkat persekutuan, di mana cadangan mereka akan dikemukakan kepada menteri yang bertanggungjawab ke atas wilayah persekutuan.
Ada juga klausa yang memberikan kuasa kepada Menteri Perumahan dan Kerajaan Tempatan untuk menetapkan sebarang perkara berkaitan insentif.
Selain itu, RUU ini turut mencadangkan penubuhan jawatankuasa pengantaraan pembaharuan semula bandar di peringkat persekutuan dan negeri bagi melindungi kepentingan pemilik.
Jawatankuasa ini bertanggungjawab mengendalikan proses pengantaraan dan mesti terdiri daripada dua ahli Lembaga Perancang Bandar serta sekurang-kurangnya tiga lain yang mempunyai pengetahuan dan pengalaman dalam bidang berkaitan undang-undang, pengurusan projek, sosiologi, atau ekonomi.
Siapa akan tanggung kos projek?
Setakat ini, tidak dinyatakan siapa yang akan menanggung kos projek pembaharuan semula bandar.
Bagaimanapun, berdasarkan Seksyen 23(5) RUU, kos bagi projek pennyegaran semula bandar perlu dipersetujui antara pihak berkuasa tempatan dan pemilik hartanah yang terlibat.
Bantahan dan dakwaan terhadap PSB
PN dan para pemimpinnya mendakwa undang-undang ini akan mengganggu keseimbangan kaum di kawasan bandar, sekali gus menjadikan orang Melayu semakin terpinggir.
Antara dakwaan yang dibuat termasuk bahawa rumah mampu milik tambahan yang diwujudkan di bawah projek pembangunan semula akan dibeli oleh orang bukan Melayu.
Mereka juga mendakwa orang Melayu yang kekal tinggal di kawasan tersebut akan berdepan dengan kos sara hidup yang lebih tinggi selepas kejiranan mereka mengalami proses gentrifikasi.
Beberapa pemimpin Umno turut menyuarakan kebimbangan yang sama.
Kerajaan menepis dakwaan tersebut, dengan Anwar menegaskan orang Melayu akan mendapat manfaat daripada undang-undang ini.
Ahli Parlimen Muar, Syed Saddiq Syed Abdul Rahman pula melabel rang undang-undang ini sebagai “akta rampas rumah”, dan mengingatkan ia berisiko memberi keuntungan tidak seimbang kepada pemaju dengan menjejaskan golongan berpendapatan rendah.
Selepas RUU ini dibentangkan untuk bacaan pertama, beberapa ahli parlimen PKR turut menyuarakan bantahan, antaranya dengan menyatakan ambang persetujuan yang dicadangkan terlalu rendah.
MCA juga menyuarakan kebimbangan mengenai ambang persetujuan, selain kesan ekonomi berlawanan yang mungkin dihadapi oleh isi rumah berpendapatan rendah dan sederhana.
